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BAUCONSULT
Völlig gleich, ob ein Auftraggeber nur eine Reparatur oder Renovierung in Auftrag geben, ein Gebäude vollständig sanieren bzw. neu bauen oder eine Produktionslinie neu errichten möchte, früher oder später stoßt er sich auf unverständliche Probleme. Sei es das der Bauunternehmer den Auftraggeber nicht versteht oder die Behörden etwas an Ihren Planen auszusetzen haben. Zudem sind beim völligen Neubau Wege und Systeme zu berücksichtigen, die, wenn auch regional unterschiedlich, aber immer gleichermaßen für jeden Investor aus Deutschland nur sehr schwer verständlich erscheinen. Da unsere Agentur immer wieder durch unsere Kunden mit diesen Problemen konfrontiert wird, haben wir uns entschlossen nicht nur den kompletten Neubau von der Projektierung bis zur Übergabe anzubieten, sondern auch sämtliche Teilleistungen auf dem Weg bis zur Fertigstellung des Bauvorhabens. Als Auftraggeber scheuen Sie sich also nicht, auch nach kleinerem Auftragen zu fragen – wir sind inzwischen auch darauf eingestellt und werden wie bisher stets versuchen, Ihnen zu helfen.
PROJEKTIERUNG
Unsere Auftraggebern sollen Sie sich bitte von dem Gedanken trennen, daß sie mit einem Projekt aus Deutschland, selbst wenn auch dafür im Heimatland schon eine Baugenehmigung vorliegt, in Bulgarien problemlos zum Bauamt laufen können und hierfür ebenfalls eine Genehmigung erhalten. Das Problem fängt schon damit an, daß bekanntlich Bulgarisch Amtssprache ist und in dieser Form die Projektdokumentation auch verlangt wird. Zudem gelten völlig andere Bestimmung in Bereichen wie Brandschutz, Hygiene, Statik und Baustoffe. Dazu kommen noch sehr gewöhnungsbedürftige Forderungen der Leistungsversorger für Wasser und Energie. Bevor unser Auftraggeber Ihren Auftrag nun an einem Architektenbüro übergeben, sollte er nicht nur versuchen Referenzen einzuholen – was sich zumeist als schwierig gestaltet, er sollte vor allem auch sicher sein, daß dieses Büro über gute Kontakte zur zuständigen Baubehörde verfügt und in der Lage wäre, Ihren Forderungen gerecht zu werden, wie auch mit modernen Baumaterialien planen kann. Spätestens sollte an dieser Stelle der Auftraggeber aber auch schon erste Kontakte mit einer möglichen und ab 01. Januar 2008 lizenzierte Baufirma aufnehmen, um nicht Gefahr zu laufen, daß er als Auftraggeber unter Umständen über ein sehr schönes Projekt verfügen, jedoch die bauliche Umsetzung sich zur Katastrophe entwickelt. Grundsätzlich finden Sie als Auftraggeber eine Unmenge an Architekten- und Planungsbüros in Bulgarien, doch nur einem sehr begrenzten Teil können Sie wirklich moderne Baustoff- und Architekturlösungen abverlangen. Genau so unterschiedlich die Qualitäten der Büros sind, genau so differenziert gestalten sich auch die Projektkosten. Anders als z.B. in Deutschland, wo sich die Projektierungskosten größten Teils an den vorkalkulierten Bausummen orientieren, bilden in Bulgarien zumeist die zu planenden Nutzflächen die Basis dieser Kosten. Prinzipiell sollten Sie von Projektkosten zwischen 10,- bis 30,- EURO pro Quadrat Meter Nutzfläche ausgehen. Nicht zwingend lässt der Preis auch Rückschlüsse auf die Qualität der Arbeiten zu. Prinzipiell arbeitet unsere Organisation nur mit Planungs- und Architektenbüros zusammen, von denen wir wissen, daß sie oben genannte Maßgaben auch erfüllen und wir weitgehend damit sicherstellen können, dem Leistungsanspruch unseres Auftraggebers gerecht zu werden. Alle Projektabstimmungen nehmen wir bei unseren Kunden, auf die üblichen Kommunikationswege, bis eine Endlösung der Vorstellungen und Aufgabenstellung unseres Auftraggebers entspricht. Selbstverständlich begleiten wir den Auftraggeber zu allen Planungsgesprächen, übersetzen Ihn alle notwendigen Korrespondenzen.
Für unsere Leistungen berechnen wir Ihnen 8 bis 10 % der Planungs- und Genehmigungskosten.
BAUGENEHMIGUNG
Während es auf der einen Seite sehr lose anmutende Genehmigungsentscheidungen gibt, stehen dem aber sehr strenge Flachenregelungen gegenüber. Bevor unser Auftraggeber sich also mit dem Gedanken tragen, was er auf einer vorhandenen Fläche bauen wolle, wird ihn das so genannte Bauvisa sehr klar Auskunft darüber geben, auf wie viel Quadrat Meter Grundfläche er wie viel Geschosse mit einer Maximalhöhe und maximal zu realisierender Nutzfläche bauen dürfe. Auch Beschränkungen in der Grenzbebauung beschreibt ihn dieses Bauvisa, welchen er übrigens nicht nur für die Projektierung brauche, sondern in analoger Form auch für die Strom- und Wasserversorger beantragen müsse. Um hierbei nicht Zeit, Geld und Nerven zu verlieren, sollte der Auftraggeber schon diese Prozedur in kompetenter Hände legen.
Auch wenn gewisse Entscheidungen unverständlich und sehr bürokratisch erscheinen, so haben die meisten derer doch einen sehr tiefen traditionellen Sinn, der nicht immer sofort erkennbar ist. Lassen Sie sich nicht schon an diesen Stellen abschrecken, denn dann werden Sie nie zu einer Baugenehmigung kommen. Andererseits sind die Baubehörden hinsichtlich der Gestaltung, insbesondere auch im Äußeren Erscheinungsbild erfahrungsgemäß sehr flexibel. Zwangsvorschriften für zum Teil stereotyp wirkenden Straßenzeilen und Gebäudeensemble finden Sie nur auf sehr begrenzten Flächen der Großstädte oder natürlich bei unter Denkmalschutz stehenden Bauwerken. In der Regel fehlen derartige Kommunalentscheidungen, was den Auftraggeber viel Spielraum für sehr eigene Architekturen bietet.
Vorausgesetzt
habe er in den Vorabstimmungen einen guten Kontakt mit der Baubehörde aufgebaut und reichen mit der Projektvorlage alle demnach geforderten Dokumentationen ein, kann es ihn durchaus gelingen, innerhalb einer, spätestens jedoch nach vier Wochen über die Baugenehmigung zu verfügen. Zumeist bleiben die Ausländer, die versuchen den Alleingang zu unternehmen, schon der erste Teil verschlossen. Schon deshalb sollten Sie alles was in diesen Bereich fällt in professionellen Händen eines bulgarischen Architektenbüros legen. Die diesbezüglich richtige Entscheidung kann Ihnen nicht nur enorm viel Zeit, sondern auch ebensoviel Geld sparen.
BAULEISTUNG
Schon relativ früh sollten Gespräche mit einem oder mehreren möglichen Bauausführenden Firmen geführt werden. Baufirmen gibt es natürlich viel in Bulgarien. Doch nach unseren Erfahrungen können Sie nur mit etwa einen Kleinzahl der Firmen auch wirklich unter modernen Gesichtspunkten bauen. Garantien und Gewährleistungen kennen noch weniger der Unternehmen. Wenn Sie nicht während der Bauzeit sofort auf Mangel reagieren, können Sie in den meisten Fällen von bleibendem Schaden ausgehen. Umso wichtiger ist ein externes Baucontroling vom ersten bis zum letzten Tag der Bauabläufe. Jedoch arbeiten wir grundsätzlich nur mit Firmen zusammen, die uns und damit unseren Kunden Gewährleistungen für mindestens ein Jahr auf alle ausgeführten Arbeiten schriftlich garantieren. Eines der größten Probleme in diesem Bereich ist die mangelnde Kapitaldecke und Technikausstattung der Mittelstandsunternehmen. Dabei kann sich nicht nur die Bauausführung sondern auch schon die Materialbeschaffung zum Abenteuer ausweiten. Erschwerend kommt die eigentlich nicht vorhandene Großhandelsstruktur mit Baustoffen hinzu. Jeder Bauunternehmer unternimmt im Laufe der Bauphase zum Teil logistische Meisterleistungen der Materialbeschaffung. Auch deshalb muss sehr frühzeitig mit der Suche nach dem richtigen Bauunternehmen für Ihr Projekt begonnen werden. Doch trennen Sie sich von dem Gedanken, hierfür einfach eine öffentliche Ausschreibung zu veranstalten. Derartige Marktmechanismen haben in Bulgarien keine Tradition und so kann es Ihnen passieren, daß Sie mehrfach eine Ausschreibung Ihrer Bauleistungen in der örtlichen Presse veranlassen mit dem Ergebnis, nicht eine Anforderung Ihrer Ausschreibungsunterlagen zu bekommen. Und wenn Sie nicht aufpassen, berechnen Ihnen insbesondere kleinere Unternehmen auch noch bis zu 2 % der Kalkulationssumme für ein Kostenangebot. Trotz aller zweifelsohne noch vorhandenen Probleme des Bausektors, versuchen immer mehr Firmen sich westeuropäischen Standards anzunähern und moderne Technologien zu übernehmen. Und nur Unternehmen, die sich im Bemühen darum uns gegenüber klar zu erkennen geben, werden wir unseren Kunden empfehlen und vermitteln. Für die Vermittlung von reinen Bauleistungen berechnen wir Ihnen einschließlich der Vorbereitung und Begleitung zu den Vertragsgesprächen, Übersetzungen der Vertragskorrespondenzen und Kommunikationskosten, je nach Umfang Ihres Auftrags zwischen 2,5 % und 5% der vertraglichen Bauleistungssumme.
BAUÜBERWACHUNG
Warum eine lückenlose Bauüberwachung für den Erfolg eines Vorhabens absolute Priorität haben muß versuchten wir ansatzweise schon zu betonen. Ohne ein permanentes externes Baucontroling, welches gleichzeitig die Kraft hat auch wirklich Einfluss auf die Abläufe der Baustelle zu nehmen, lauft der Auftraggeber in Gefahr, daß die Baustelle zur einen Invest-Ruine verkommt. Da unsere Organisation davon aber schon genug in Bulgarien Beispiele haben, sollten Sie als Auftraggeber frühzeitig Entscheidungen diesbezüglich fallen. Denken Sie dabei auch daran, welche Unwägbarkeiten Ihnen in den Verläufen der Bauetappen allein durch Behörden, Energieversorgern, Sprachbarrieren und Zulieferern begegnen können. Um hierbei nicht Zeit und Geld zu verlieren, sollten Sie sich rechtzeitig mit dem Gedanken beschäftigen, wer und in welcher Form Sie die Bauüberwachung sicherstellen wollen, vorausgesetzt Sie wollen oder können diese Arbeiten nicht selbst übernehmen. Leistungen die wir bei ausschließlicher Beauftragung einer Bauüberwachung für Sie übernehmen, berechnen wir je nach Umfang des gesamten Bauprojekts mit 7% bis 10% der vereinbarten Bausumme. Dabei informieren wir Sie regelmäßig ausführlich mit einem Baustellenbericht (selbstverständlich mit *.jpg Bilder und per E-Mail) über den Fortschritt der Arbeiten. Fragen, Probleme oder Abstimmungen klären wir mit Ihnen falls notwendig umgehend telefonisch. Sie dürfen davon ausgehen, daß wenigstens einer unserer Mitarbeiter je nach Umfang der Bauleistungen täglich bzw. mehrmals wöchentlich auf der Baustelle sein wird. Zugleich erledigen wir alle anfallenden Koordinationen mit den Behörden und garantieren Ihnen – vorbehältlich unvorhersehbarer Ereignisse- die termingetreue Abwicklung der Bauetappen.
FINANZCONTROLING

Gemäß Ihrem Auftrag erarbeiten wir mit den Architektenbüro und / oder dem Bauunternehmen einen Termin und Zahlungsplan auf der Grundlage eines Etappenplanes zur Leistungserbringung. Streng und getreu dieses Rahmens nehmen wir Abrechnungen mit den jeweiligen Leistungsträgern vor. Dabei informieren wir Sie rechtzeitig über bevorstehende Zahlungstermine und protokollieren die jeweiligen Etappenziele. Mögliche Abweichungen von Kostenplänen werden mit Ihnen diskutiert und analysiert. Nicht unsere Organisation, sondern Ihr Unternehmen trifft die letztlich die Entscheidung über die Auszahlungen und insofern wirken wir hinsichtlich der fließenden Gelder ausschließlich als korrekter Verwalter Ihrer Investitionsmittel. Bei der Beauftragung von Projektierungs- oder Bauüberwachungsleistungen ist das Finanzcontroling Arbeits- und Kostenbestandteil der Vereinbarung und führt nicht zu höheren Kosten, solange alle Zahlungsabwicklungen innerhalb von Bankgebäuden stattfinden können.

Es sei darauf hingewiesen, daß die hier vorbenannten Kosten ausschließlich nur bei einer Auftragserteilung für Teilleistungen zugrunde gelegt werden können. Bei Beauftragung des Gesamtservice von der Planung bis zur Übergabe, einschließlich Überwachungen unterbreiten wir Ihnen basierend auf den konkreten Bauleistungsumfang und Standort gern ein entsprechend kostengünstigeres Angebot.


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