|
Bau |
BAUCONSULT
|
Völlig
gleich, ob ein Auftraggeber nur eine Reparatur oder Renovierung
in Auftrag geben, ein Gebäude vollständig sanieren
bzw. neu bauen oder eine Produktionslinie neu errichten möchte,
früher oder später stoßt er sich auf unverständliche
Probleme. Sei es das der Bauunternehmer den Auftraggeber nicht
versteht oder die Behörden etwas an Ihren Planen auszusetzen
haben. Zudem sind beim völligen Neubau Wege und Systeme
zu berücksichtigen, die, wenn auch regional unterschiedlich,
aber immer gleichermaßen für jeden Investor aus
Deutschland nur sehr schwer verständlich erscheinen.
Da unsere Agentur immer wieder durch unsere Kunden mit diesen
Problemen konfrontiert wird, haben wir uns entschlossen nicht
nur den kompletten Neubau von der Projektierung bis zur Übergabe
anzubieten, sondern auch sämtliche Teilleistungen auf
dem Weg bis zur Fertigstellung des Bauvorhabens. Als Auftraggeber
scheuen Sie sich also nicht, auch nach kleinerem Auftragen
zu fragen – wir sind inzwischen auch darauf eingestellt
und werden wie bisher stets versuchen, Ihnen zu helfen. |
PROJEKTIERUNG |
Unsere
Auftraggebern sollen Sie sich bitte von dem Gedanken
trennen, daß sie mit einem Projekt aus Deutschland,
selbst wenn auch dafür im Heimatland schon eine Baugenehmigung
vorliegt, in Bulgarien problemlos zum Bauamt laufen können
und hierfür ebenfalls eine Genehmigung erhalten. Das
Problem fängt schon damit an, daß bekanntlich Bulgarisch
Amtssprache ist und in dieser Form die Projektdokumentation
auch verlangt wird. Zudem gelten völlig andere Bestimmung
in Bereichen wie Brandschutz, Hygiene, Statik und Baustoffe.
Dazu kommen noch sehr gewöhnungsbedürftige Forderungen
der Leistungsversorger für Wasser und Energie. Bevor
unser Auftraggeber Ihren Auftrag
nun an einem Architektenbüro übergeben, sollte er
nicht nur versuchen Referenzen einzuholen – was sich
zumeist als schwierig gestaltet, er sollte vor allem auch
sicher sein, daß dieses Büro über gute Kontakte
zur zuständigen Baubehörde verfügt und in der
Lage wäre, Ihren Forderungen gerecht zu werden, wie auch
mit modernen Baumaterialien planen kann. Spätestens sollte
an dieser Stelle der Auftraggeber aber auch schon erste Kontakte
mit einer möglichen und ab 01. Januar 2008 lizenzierte
Baufirma aufnehmen, um nicht Gefahr zu laufen, daß er
als Auftraggeber unter Umständen über ein sehr schönes
Projekt verfügen, jedoch die bauliche Umsetzung sich
zur Katastrophe entwickelt. Grundsätzlich finden Sie
als Auftraggeber eine Unmenge an Architekten- und Planungsbüros
in Bulgarien, doch nur einem sehr begrenzten Teil können
Sie wirklich moderne Baustoff- und Architekturlösungen
abverlangen. Genau so unterschiedlich die Qualitäten
der Büros sind, genau so differenziert gestalten sich
auch die Projektkosten. Anders als z.B. in Deutschland, wo
sich die Projektierungskosten größten Teils an
den vorkalkulierten Bausummen orientieren, bilden in Bulgarien
zumeist die zu planenden Nutzflächen die Basis dieser
Kosten. Prinzipiell sollten Sie von Projektkosten zwischen
10,- bis 30,- EURO pro Quadrat Meter Nutzfläche ausgehen.
Nicht zwingend lässt der Preis auch Rückschlüsse
auf die Qualität der Arbeiten zu. Prinzipiell arbeitet
unsere Organisation nur mit Planungs- und Architektenbüros
zusammen, von denen wir wissen, daß sie oben genannte
Maßgaben auch erfüllen und wir weitgehend damit
sicherstellen können, dem Leistungsanspruch unseres Auftraggebers
gerecht zu werden. Alle Projektabstimmungen nehmen wir bei
unseren Kunden, auf die üblichen Kommunikationswege,
bis eine Endlösung der Vorstellungen und Aufgabenstellung
unseres Auftraggebers entspricht. Selbstverständlich
begleiten wir den Auftraggeber zu allen Planungsgesprächen,
übersetzen Ihn alle notwendigen Korrespondenzen.
Für unsere Leistungen berechnen wir Ihnen 8 bis 10 %
der Planungs- und Genehmigungskosten. |
BAUGENEHMIGUNG |
Während
es auf der einen Seite sehr lose anmutende Genehmigungsentscheidungen
gibt, stehen dem aber sehr strenge Flachenregelungen gegenüber.
Bevor unser Auftraggeber sich also mit dem Gedanken tragen,
was er auf einer vorhandenen Fläche bauen wolle, wird
ihn das so genannte Bauvisa sehr klar Auskunft darüber
geben, auf wie viel Quadrat Meter Grundfläche er wie
viel Geschosse mit einer Maximalhöhe und maximal zu realisierender
Nutzfläche bauen dürfe. Auch Beschränkungen
in der Grenzbebauung beschreibt ihn dieses Bauvisa, welchen
er übrigens nicht nur für die Projektierung brauche,
sondern in analoger Form auch für die Strom- und Wasserversorger
beantragen müsse. Um hierbei nicht Zeit, Geld und Nerven
zu verlieren, sollte der Auftraggeber schon diese Prozedur
in kompetenter Hände legen.
Auch wenn gewisse Entscheidungen unverständlich und sehr
bürokratisch erscheinen, so haben die meisten derer doch
einen sehr tiefen traditionellen Sinn, der nicht immer sofort
erkennbar ist. Lassen Sie sich nicht schon an diesen Stellen
abschrecken, denn dann werden Sie nie zu einer Baugenehmigung
kommen. Andererseits sind die Baubehörden hinsichtlich
der Gestaltung, insbesondere auch im Äußeren Erscheinungsbild
erfahrungsgemäß sehr flexibel. Zwangsvorschriften
für zum Teil stereotyp wirkenden Straßenzeilen
und Gebäudeensemble finden Sie nur auf sehr begrenzten
Flächen der Großstädte oder natürlich
bei unter Denkmalschutz stehenden Bauwerken. In der Regel
fehlen derartige Kommunalentscheidungen, was den Auftraggeber
viel Spielraum für sehr eigene Architekturen bietet.
Vorausgesetzt habe
er in den Vorabstimmungen
einen guten Kontakt mit der Baubehörde aufgebaut und
reichen mit der Projektvorlage alle demnach geforderten Dokumentationen
ein, kann es ihn durchaus gelingen, innerhalb einer, spätestens
jedoch nach vier Wochen über die Baugenehmigung zu verfügen.
Zumeist bleiben die Ausländer, die versuchen den Alleingang
zu unternehmen, schon der erste Teil verschlossen. Schon deshalb
sollten Sie alles was in diesen Bereich fällt in professionellen
Händen eines bulgarischen Architektenbüros legen.
Die diesbezüglich richtige Entscheidung kann Ihnen nicht
nur enorm viel Zeit, sondern auch ebensoviel Geld sparen.
|
BAULEISTUNG
|
Schon
relativ früh sollten Gespräche mit einem oder mehreren
möglichen Bauausführenden Firmen geführt werden.
Baufirmen gibt es natürlich viel in Bulgarien. Doch nach
unseren Erfahrungen können Sie nur mit etwa einen Kleinzahl
der Firmen auch wirklich unter modernen Gesichtspunkten bauen.
Garantien und Gewährleistungen kennen noch weniger der
Unternehmen. Wenn Sie nicht während der Bauzeit sofort
auf Mangel reagieren, können Sie in den meisten Fällen
von bleibendem Schaden ausgehen. Umso wichtiger ist ein externes
Baucontroling vom ersten bis zum letzten Tag der Bauabläufe.
Jedoch arbeiten wir grundsätzlich nur mit Firmen zusammen,
die uns und damit unseren Kunden Gewährleistungen für
mindestens ein Jahr auf alle ausgeführten Arbeiten schriftlich
garantieren. Eines der größten Probleme in diesem
Bereich ist die mangelnde Kapitaldecke und Technikausstattung
der Mittelstandsunternehmen. Dabei kann sich nicht nur die
Bauausführung sondern auch schon die Materialbeschaffung
zum Abenteuer ausweiten. Erschwerend kommt die eigentlich
nicht vorhandene Großhandelsstruktur mit Baustoffen
hinzu. Jeder Bauunternehmer unternimmt im Laufe der Bauphase
zum Teil logistische Meisterleistungen der Materialbeschaffung.
Auch deshalb muss sehr frühzeitig mit der Suche nach
dem richtigen Bauunternehmen für Ihr Projekt begonnen
werden. Doch trennen Sie sich von dem Gedanken, hierfür
einfach eine öffentliche Ausschreibung zu veranstalten.
Derartige Marktmechanismen haben in Bulgarien keine Tradition
und so kann es Ihnen passieren, daß Sie mehrfach eine
Ausschreibung Ihrer Bauleistungen in der örtlichen Presse
veranlassen mit dem Ergebnis, nicht eine Anforderung Ihrer
Ausschreibungsunterlagen zu bekommen. Und wenn Sie nicht aufpassen,
berechnen Ihnen insbesondere kleinere Unternehmen auch noch
bis zu 2 % der Kalkulationssumme für ein Kostenangebot.
Trotz aller zweifelsohne noch vorhandenen Probleme des Bausektors,
versuchen immer mehr Firmen sich westeuropäischen Standards
anzunähern und moderne Technologien zu übernehmen.
Und nur Unternehmen, die sich im Bemühen darum uns gegenüber
klar zu erkennen geben, werden wir unseren Kunden empfehlen
und vermitteln. Für die Vermittlung von reinen Bauleistungen
berechnen wir Ihnen einschließlich der Vorbereitung
und Begleitung zu den Vertragsgesprächen, Übersetzungen
der Vertragskorrespondenzen und Kommunikationskosten, je nach
Umfang Ihres Auftrags zwischen 2,5 % und 5% der vertraglichen
Bauleistungssumme. |
BAUÜBERWACHUNG
|
Warum
eine lückenlose Bauüberwachung für den Erfolg
eines Vorhabens absolute Priorität haben muß versuchten
wir ansatzweise schon zu betonen. Ohne ein permanentes externes
Baucontroling, welches gleichzeitig die Kraft hat auch wirklich
Einfluss auf die Abläufe der Baustelle zu nehmen, lauft
der Auftraggeber in Gefahr, daß die Baustelle zur einen
Invest-Ruine verkommt. Da unsere Organisation davon aber schon
genug in Bulgarien Beispiele haben, sollten Sie als Auftraggeber
frühzeitig Entscheidungen diesbezüglich fallen.
Denken Sie dabei auch daran, welche Unwägbarkeiten Ihnen
in den Verläufen der Bauetappen allein durch Behörden,
Energieversorgern, Sprachbarrieren und Zulieferern begegnen
können. Um hierbei nicht Zeit und Geld zu verlieren,
sollten Sie sich rechtzeitig mit dem Gedanken beschäftigen,
wer und in welcher Form Sie die Bauüberwachung sicherstellen
wollen, vorausgesetzt Sie wollen oder können diese Arbeiten
nicht selbst übernehmen. Leistungen die wir bei ausschließlicher
Beauftragung einer Bauüberwachung für Sie übernehmen,
berechnen wir je nach Umfang des gesamten Bauprojekts mit
7% bis 10% der vereinbarten Bausumme. Dabei informieren wir
Sie regelmäßig ausführlich mit einem Baustellenbericht
(selbstverständlich mit *.jpg Bilder und per E-Mail)
über den Fortschritt der Arbeiten. Fragen, Probleme oder
Abstimmungen klären wir mit Ihnen falls notwendig umgehend
telefonisch. Sie dürfen davon ausgehen, daß wenigstens
einer unserer Mitarbeiter je nach Umfang der Bauleistungen
täglich bzw. mehrmals wöchentlich auf der Baustelle
sein wird. Zugleich erledigen wir alle anfallenden Koordinationen
mit den Behörden und garantieren Ihnen – vorbehältlich
unvorhersehbarer Ereignisse- die termingetreue Abwicklung
der Bauetappen. |
FINANZCONTROLING
|
Gemäß
Ihrem Auftrag erarbeiten wir mit den Architektenbüro
und / oder dem Bauunternehmen einen Termin und Zahlungsplan
auf der Grundlage eines Etappenplanes zur Leistungserbringung.
Streng und getreu dieses Rahmens nehmen wir Abrechnungen mit
den jeweiligen Leistungsträgern vor. Dabei informieren
wir Sie rechtzeitig über bevorstehende Zahlungstermine
und protokollieren die jeweiligen Etappenziele. Mögliche
Abweichungen von Kostenplänen werden mit Ihnen diskutiert
und analysiert. Nicht unsere Organisation, sondern Ihr Unternehmen
trifft die letztlich die Entscheidung über die Auszahlungen
und insofern wirken wir hinsichtlich der fließenden
Gelder ausschließlich als korrekter Verwalter Ihrer
Investitionsmittel. Bei der Beauftragung von Projektierungs-
oder Bauüberwachungsleistungen ist das Finanzcontroling
Arbeits- und Kostenbestandteil der Vereinbarung und führt
nicht zu höheren Kosten, solange alle Zahlungsabwicklungen
innerhalb von Bankgebäuden stattfinden können. |
Es sei darauf hingewiesen, daß die hier vorbenannten
Kosten ausschließlich nur bei einer Auftragserteilung
für Teilleistungen zugrunde gelegt werden können.
Bei Beauftragung des Gesamtservice von der Planung bis zur
Übergabe, einschließlich Überwachungen unterbreiten
wir Ihnen basierend auf den konkreten Bauleistungsumfang und
Standort gern ein entsprechend kostengünstigeres Angebot.
|
|